Gewerbeimmobilie bewerten Methoden & Tipps 2025

Die primäre Rolle des Ertragswertverfahrens

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, bei denen oft das Vergleichswertverfahren dominiert, erfolgt die Bewertung von Gewerbeimmobilien fast immer auf Basis des Ertragswertverfahrens. Dieses Verfahren spiegelt den Kapitalwert der zukünftigen Netto-Mieteinnahmen wider. Es ist die logischste Methode, da Gewerbeobjekte primär als Investitionsobjekte und weniger zur Selbstnutzung erworben werden. Der reine Sachwert spielt eine untergeordnete Rolle. Wichtige Faktoren im Rahmen des Verfahrens sind der Liegenschaftszinssatz und der objektbezogene Reinertrag (Mieteinnahmen abzüglich nicht umlagefähiger Kosten), da diese die erwartete Rentabilität des Objekts direkt beeinflussen.

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Die wichtigsten wertbestimmenden Faktoren

Der Wert einer Gewerbeimmobilie wird nicht nur durch die Bausubstanz bestimmt, sondern massiv durch externe und vertragliche Faktoren beeinflusst. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, wo die Lage oft alles ist, zählen hier zusätzlich die Rentabilität und die Mietsicherheit. Die Bonität der Mieter und die Dauer der Mietverträge sind daher von überragender Bedeutung für die Bewertung von Gewerbeimmobilien.

• Makro und Mikrolage: Die Anbindung an Verkehrsnetze (speziell Logistik) oder die Kaufkraft (Handel) sind entscheidend für den Ertragswert.

• Mietverträge: Die Laufzeit, die Bonität der Mieter und die Miethöhe haben oft den größten Einfluss auf den Wert der Gewerbeimmobilie.

Ein langfristiger Mietvertrag mit einem bonitätsstarken Mieter auf hohem Niveau steigert den Wert enorm. Stehen Flächen leer, muss das Leerstandsrisiko in die Bewertung von Gewerbeimmobilien einkalkuliert werden, was den Ertrag und damit den Wert mindert.

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Weitere Bewertungsmethoden und ihre Anwendung

Neben dem Ertragswertverfahren kommen situationsabhängig weitere Methoden zum Einsatz. Das Sachwertverfahren wird herangezogen, wenn eine Immobilie keine typischen Mieteinnahmen generiert (z. B. Spezialimmobilien) oder für die Plausibilisierung des Ertragswertes. Auch das Discounted Cash Flow (DCF) Verfahren findet Anwendung, besonders bei großen und komplexen Immobilienprojekten, da es zukünftige Cashflows detailliert über die gesamte Haltedauer betrachtet.

• Anwendungsfall Sachwertverfahren: Wird meist als Kontrollrechnung oder bei Neubauten genutzt.

• Anwendungsfall Vergleichswertverfahren: Nur anwendbar, wenn ausreichend vergleichbare Kaufpreise von ähnlichen Gewerbeobjekten in unmittelbarer Nähe verfügbar sind.

Die Wahl der richtigen Methode ist entscheidend für eine verlässliche Bewertung von Gewerbeimmobilien.

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Häufig gestellte Fragen

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Er ist der Zinssatz, mit dem der Wert des Bodens und Gebäudes diskontiert wird; er spiegelt das Marktrisiko wider.

Wie wirken sich lange Mietverträge aus?

Sie erhöhen den Wert signifikant, da sie die Ertragssicherheit für den Investor maximieren.

Wie kann ich den Wert meiner Gewerbeimmobilie schnell einschätzen?

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