Wohnrecht auf Lebenszeit Wie stark mindert es den Immobilienwert?

Die Berechnung der Wertminderung durch Wohnrecht

Die Wertminderung des Immobilienwerts durch ein Wohnrecht auf Lebenszeit ist keine Schätzung, sondern eine Berechnung, die als Kapitalwert des Rechts ausgedrückt wird. Dieser Kapitalwert wird vom vollen, unbelasteten Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Der Kern der Berechnung basiert auf zwei Hauptfaktoren: der fiktiven Jahreskaltmiete für die vom Wohnrecht betroffene Fläche und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Hierbei wird angenommen, wie viel Miete dem neuen Eigentümer über die voraussichtliche Restlaufzeit entgeht. Praktisch mindert das Wohnrecht den erzielbaren Verkaufspreis der Immobilie oft um 10 % bis über 50 %, abhängig vom Alter des Berechtigten und der Höhe der Miete.

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Kapitalwertfaktor und Lebenszeit

Der Kapitalwert, der die Minderung des Immobilienwerts festlegt, wird durch Multiplikation der Jahreskaltmiete mit einem Kapitalwertfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ermittelt. Dieser Faktor leitet sich aus der statistischen Lebenserwartung des Wohnberechtigten (Alter und Geschlecht) ab und wird durch offizielle Sterbetafeln des Bundesfinanzministeriums bereitgestellt. Je jünger der Wohnberechtigte, desto höher ist der Kapitalwertfaktor, da die statistisch verbleibende Dauer des Wohnrechts länger ist.

• Alter des Berechtigten: Ein geringeres Alter führt zu einem höheren Kapitalwertfaktor und damit zu einer stärkeren Wertminderung.

• Fiktive Miete: Eine höhere ortsübliche Nettokaltmiete führt direkt zu einem höheren Jahreswert und damit zu einem stärkeren Abzug vom Immobilienwert.

Dieser berechnete Barwert des Wohnrechts wird in der Immobilienbewertung direkt vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Der Wertminderungseffekt ist ein wichtiges Kriterium bei Schenkungen, Erbschaften und natürlich beim Verkauf der Immobilie.

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Immobilienwert: Individuelle Faktoren beim Wohnrecht

Der tatsächliche Abzug vom Immobilienwert ist hochgradig individuell und nicht nur von den statistischen Zahlen abhängig. Neben Alter und fiktiver Miete spielen die vertraglichen Details des Wohnrechts auf Lebenszeit eine Rolle. Wurde beispielsweise vereinbart, dass der Berechtigte die Nebenkosten trägt oder ob das Recht nur einen Teil der Immobilie betrifft?

• Umfang des Rechts: Betrifft das Wohnrecht nur Teile der Immobilie oder die gesamte Einheit?

• Instandhaltungspflicht: Wer trägt die Kosten für laufende Reparaturen und Instandhaltung?

Diese individuellen Vereinbarungen müssen in die Berechnung einfließen, da sie den effektiven "Schaden" für den neuen Eigentümer mindern oder erhöhen können. Tools wie Valuora können zwar eine erste Schätzung liefern, doch bei einer so komplexen rechtlichen Belastung ist oft eine detaillierte Begutachtung nötig, um den finalen, marktfähigen Preis nach Abzug des Wohnrechts zu bestimmen.

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Häufig gestellte Fragen

Bleibt das Wohnrecht auf Lebenszeit beim Verkauf erhalten?

Ja, das dingliche Wohnrecht ist im Grundbuch eingetragen und bleibt bei einem Verkauf bestehen.

Muss der Käufer die Nebenkosten des Wohnberechtigten tragen?

Das hängt von der konkreten vertraglichen Vereinbarung im Grundbuch ab; oft trägt der Berechtigte nur die Verbrauchskosten.

Wird der Wert des Wohnrechts vom Verkehrswert abgezogen?

Ja, der berechnete Kapitalwert des Wohnrechts wird direkt vom unbelasteten Immobilienwert subtrahiert.

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