Gewerbeimmobilie bewerten nach dem Kauf richtig

Anlässe für die Neubewertung nach dem Kauf

Obwohl der Kaufpreis den aktuellsten Marktwert widerspiegelt, gibt es mehrere Gründe, die eine sofortige oder zeitnahe Bewertung der Gewerbeimmobilie nach Kauf erforderlich machen. Dies ist typischerweise der Fall für steuerliche Zwecke (z. B. zur Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude für die Abschreibung), für die Bilanzierung (insbesondere bei großen Portfolios) oder für Finanzierungszwecke. Auch nach umfangreichen Modernisierungen oder Umbaumaßnahmen ist eine Neubewertung ratsam, um den durch die Investitionen gestiegenen Wert offiziell festzustellen. Eine aktuelle Wertermittlung bietet somit eine solide Grundlage für alle weiteren wirtschaftlichen Entscheidungen.

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Die Berücksichtigung des Kaufpreises in der Bewertung

Der tatsächliche Kaufpreis dient dem Gutachter als wichtigster Vergleichswert und als Indikator für den Marktwert zum Zeitpunkt des Erwerbs. Die Bewertung der Gewerbeimmobilie nach Kauf muss jedoch über diesen Preis hinausgehen. Sie dient primär der Plausibilisierung und der steuerlichen Optimierung. Insbesondere die Aufteilung des Kaufpreises in Bodenwert (nicht abschreibbar) und Gebäudewert (abschreibbar, AfA) ist hier von größtem Interesse.

• Plausibilitätsprüfung: Der Gutachter prüft, ob der gezahlte Preis im marktüblichen Rahmen liegt, basierend auf Vergleichstransaktionen.

• AfA Grundlage bestimmen: Die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Boden ist für die steuerliche Abschreibung (AfA) unerlässlich.

• Geänderte Rahmenbedingungen: Die Bewertung muss die geänderten Finanzierungsbedingungen und die Investitionsstrategie des neuen Eigentümers einbeziehen.

Die Bewertung der Gewerbeimmobilie nach Kauf hilft dabei, den Buchwert korrekt festzulegen und die Basis für die steuerliche Geltendmachung zu optimieren, wodurch die Rentabilität der Investition verbessert wird.

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Wertsteigernde Maßnahmen und ihre Dokumentation

Nach dem Kauf folgen oft geplante Maßnahmen zur Wertsteigerung und zur Optimierung der Mieteinnahmen. Eine Neubewertung nach Abschluss dieser Maßnahmen ist unerlässlich, um den Return on Investment (ROI) offiziell zu belegen. Die Bewertung spiegelt dann den gestiegenen Ertragswert wider.

• Energetische Optimierung: Investitionen in die Energieeffizienz führen zu einer Verbesserung des Liegenschaftszinssatzes und der Wettbewerbsfähigkeit.

• Neuvermietung und Vertragslaufzeiten: Der Abschluss neuer, langfristiger Mietverträge mit solventen Mietern erhöht den Ertragswert signifikant.

• Grundriss Optimierung: Anpassungen der Flächen an aktuelle Büronormen oder Logistikanforderungen steigern die Vermietbarkeit und damit den Wert.

Gutachter berücksichtigen diese Veränderungen im Rahmen des Ertragswertverfahrens durch eine Anpassung des Reinertrags. Nur mit einer aktuellen Bewertung können Sie den tatsächlichen Zugewinn durch Ihre Investitionen belegen.

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Häufig gestellte Fragen

Wie lange nach dem Kauf ist eine neue Bewertung sinnvoll?

Für steuerliche Zwecke (AfA-Aufteilung) meist unmittelbar; für Bilanzierungszwecke oft jährlich oder bei wesentlichen Änderungen.

Was passiert, wenn der Kaufpreis vom ermittelten Wert abweicht?

Der Gutachter muss diese Abweichung begründen. Ist der Preis höher, spricht man von einem "Goodwill"; ist er niedriger, von einem "Badwill".

Kann Valuora die AfA-Grundlage ermitteln?

Valuora bietet eine Marktwertschätzung. Für die AfA-Aufteilung ist oft ein offizielles Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Gutachter erforderlich.

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