Grundstückswert bei Hausbewertung: So zählt er mit

Der Grundstückspreis als Basis des Immobilienwerts

Der Preis des Grundstücks (der sogenannte Bodenwert) zählt bei der Hausbewertung als unabhängiger und nicht abnutzbarer Wert in die Gesamtberechnung ein. Der Bodenwert stellt den Wert dar, den das Grundstück im unbebauten Zustand auf dem freien Markt erzielen würde. Er ist essenziell, da er im Gegensatz zum Gebäude keiner Abnutzung unterliegt und somit steuerlich nicht abgeschrieben werden kann. In begehrten Lagen macht der Preis des Grundstücks oft den Löwenanteil des gesamten Immobilienwerts aus. Die Höhe des Bodenwerts wird hauptsächlich durch die Lage (Mikro- und Makrolage) und die zulässige Bebauung (Bodenrichtwert) bestimmt.

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Ermittlung des Preises des Grundstücks durch den Bodenrichtwert

Die Ermittlung des Preises des Grundstücks erfolgt primär über den amtlichen Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer definierten Zone und wird als Ausgangspunkt für die Schätzung des Bodenwerts verwendet.

• Bodenrichtwert Multiplikation: Der amtliche Bodenrichtwert wird mit der Grundstücksfläche multipliziert, um einen ersten Schätzwert für den reinen Bodenwert zu erhalten, der als Grundlage der Hausbewertung dient.

• Amtliche Festlegung und Aktualität: Amtliche Gutachterausschüsse legen den Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre neu fest, was dessen Seriosität unterstreicht, aber eine ständige Marktbeobachtung erfordert.

• Individuelle Anpassung: Für eine präzise Bewertung müssen individuelle Merkmale wie unvorteilhafte Zuschnitte, besondere Lasten oder erschwerte Bebaubarkeit berücksichtigt werden, die vom Durchschnitt abweichen.

• Datennutzung Valuora: Plattformen wie Valuora integrieren diese offiziellen Bodenrichtwerte als zentrale Datenquelle, um den Grundstückswert schnell und präzise in die Gesamtbewertung einzubeziehen.

Die korrekte Herleitung des Bodenwerts anhand des Bodenrichtwerts ist entscheidend für eine realistische Gesamtbewertung Ihrer Immobilie.

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Grundstückspreis in den Bewertungsverfahren

Der Preis des Grundstücks zählt in den unterschiedlichen Bewertungsverfahren auf spezifische Weise und beeinflusst die Wertermittlung somit je nach Zweck unterschiedlich stark:

• Sachwertverfahren (Addition): Hier wird der ermittelte Bodenwert direkt zum berechneten Gebäudesachwert addiert, wodurch der Grundstückspreis als eigene Komponente sichtbar in den Gesamt-Immobilienwert einfließt.

• Ertragswertverfahren (Kapitalisierung): Hier muss der Bodenwert über den sogenannten Bodenwertverzinsungsbetrag berücksichtigt werden, der vom Reinertrag abgezogen wird, da der Bodenwert nicht abgeschrieben werden kann.

• Vergleichswertverfahren (Implizit): Der Preis des Grundstücks ist hier indirekt enthalten, da die analysierten Verkaufspreise von ähnlichen Objekten bereits den aktuellen Bodenwert der jeweiligen Lage widerspiegeln.

• Steuerliche Relevanz (AfA): Die korrekte Trennung von Bodenwert und Gebäudewert ist besonders wichtig für die steuerliche Abschreibung (AfA), da diese nur auf den Gebäudewert angewandt werden darf.

• Die präzise Ermittlung des Grundstückspreises ist daher unerlässlich, um einen realistischen und fundierten Immobilienwert zu erhalten.

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Häufig gestellte Fragen

Ist der Bodenrichtwert gleich dem tatsächlichen Preis des Grundstücks?

Nein, der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert und muss individuell angepasst werden, um den tatsächlichen Grundstückspreis zu ermitteln.

Welche Rolle spielt die Bebaubarkeit für den Grundstückspreis?

Eine höhere zulässige Bebauung (GRZ/GFZ) führt in der Regel zu einem höheren Grundstückspreis.

Zählt der Grundstückspreis als abnutzbarer Teil der Immobilie?

Nein, der Grundstückspreis (Bodenwert) zählt als nicht abnutzbarer Teil des Immobilienvermögens.

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