Erbschaft: Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Das Ziel der Wertfeststellung bei Erbschaft

Bei einer Erbschaft muss der Immobilienwert zwingend für das Finanzamt ermittelt werden, um die Höhe der anfallenden Erbschaftsteuer festzulegen. Das Ziel ist die Ermittlung des sogenannten Verkehrswerts oder gemeinen Werts der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls ($3 ErbStG i.V.m. $9 BewG). Dieser Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Erben müssen daher einen objektiven Wert nachweisen, der den tatsächlichen Marktwert widerspiegelt. Hierbei ist zu beachten, dass das Finanzamt in der Regel zunächst das vereinfachte Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren (bei Vermietung) anwendet. Nur wenn dieser Wert zu hoch erscheint, kann der Erbe einen niedrigeren Wert nachweisen, um Steuern zu sparen.

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Welche Verfahren wendet das Finanzamt an?

Das Finanzamt bedient sich standardisierter, gesetzlich festgelegter Bewertungsverfahren, um den Immobilienwert bei Erbschaft festzustellen. Diese sind in den §§ 179 ff. des Bewertungsgesetzes (BewG) geregelt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird oft das Vergleichswertverfahren genutzt, bei dem Kaufpreise ähnlicher, kürzlich verkaufter Objekte herangezogen werden. Für Mietobjekte kommt primär das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

• Vergleichswertverfahren: Beruht auf tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der Region.

• Ertragswertverfahren: Basis ist der Nachhaltige Ertrag (Mieteinnahmen) der Immobilie.

Häufig führt die vereinfachte Berechnung des Finanzamtes zu einem höheren Wert als dem tatsächlichen Verkehrswert. Wenn Sie den Wert selbst mit einem präzisen Online Tool wie Valuora ermitteln, können Sie diesen Wert dem Finanzamt vorlegen, um nachzuweisen, dass der tatsächliche Immobilienwert niedriger ist und somit Steuern sparen.

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Den niedrigeren Immobilienwert bei Erbschaft nachweisen

Wenn die Schätzung des Finanzamtes den Immobilienwert bei Erbschaft zu hoch ansetzt, haben Sie als Erbe das Recht, einen niedrigeren, realistischen Wert nachzuweisen ($198 BewG). Diesen Nachweis können Sie durch ein formelles Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen erbringen. Alternativ kann auch eine detaillierte Marktanalyse als Argumentationsgrundlage dienen. Valuora bietet hierfür eine schnelle, KI-gestützte und kostenlose Schätzung auf Basis aktueller Marktdaten, die Ihnen eine erste fundierte Grundlage für die Kommunikation mit dem Finanzamt liefert und Ihnen hilft, die Kosten für ein teures Gutachten abzuwägen.

• Fundierte Grundlage: Nutzen Sie Online Tools für eine erste Schätzung.

• Expertise nachweisen: Bei hohem Steuerwert ist oft ein offizielles Gutachten erforderlich.

Der Nachweis muss stichhaltig und objektiv sein und alle wertbildenden Merkmale der Immobilie (Zustand, Mängel, besondere Belastungen) berücksichtigen, die das Finanzamt in seiner Pauschalberechnung möglicherweise übersehen hat. Handeln Sie proaktiv, um die Steuerlast zu optimieren.

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Häufig gestellte Fragen

Was ist der Stichtag für die Wertermittlung bei Erbschaft?

Der Todestag des Erblassers ist der maßgebliche Stichtag für die Wertermittlung.

Kann ich den Wert meiner Immobilie selbst bestimmen?

Sie können eine Schätzung vornehmen, aber das Finanzamt akzeptiert nur den gesetzlich ermittelten Wert oder ein anerkanntes Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Werts.

Wird der Immobilienwert auch bei geringen Erbschaften geprüft?

Ja, die Wertermittlung ist immer erforderlich, aber aufgrund der Freibeträge fällt nur bei Überschreitung Erbschaftsteuer an.

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