Die Hausbewertung vom Katasteramt ist für die Grundsteuer notwendig. Erfahren Sie, warum Sie die Feststellung nicht umgehen können, aber den festgestellten Wert anfechten und korrigieren können.
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WIE HAUSBEWERTUNG
Max Daniel Vieira
11/20/2025
Unausweichlichkeit der Hausbewertung durch die Behörden
Die Hausbewertung vom Katasteramt (bzw. die darauf basierende Feststellung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt) kann nicht umgangen werden, da sie eine gesetzliche Pflicht im Rahmen der Grundsteuerreform darstellt. Alle Eigentümer in Deutschland sind verpflichtet, die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abzugeben. Die Behörden benötigen diese Daten, um eine gerechte Besteuerungsgrundlage für die neue Grundsteuer zu schaffen. Das Katasteramt liefert hierbei wichtige Geodaten und Informationen zum Grundstück. Die Wertfeststellung dient als Basis für die Grundsteuerberechnung ab 2025 und verwendet Massenverfahren sowie offizielle Daten wie den Bodenrichtwert. Ziel ist nicht, den Immobilienwert für den Verkauf zu ermitteln, sondern den Grundsteuerwert festzulegen, wobei Sie den festgestellten Wert nach Erhalt des Bescheids überprüfen und korrigieren lassen können.
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Anfechtung und Korrektur des festgestellten Werts
Wenn Sie den Bescheid über den Grundsteuerwert erhalten und der Meinung sind, dass die Hausbewertung vom Katasteramt bzw. dem Finanzamt zu hoch angesetzt wurde, können Sie den festgestellten Wert anfechten. Hierfür müssen Sie konkrete Beweise vorlegen, die belegen, dass der festgestellte Wert zu hoch ist und individuelle Mängel oder Besonderheiten Ihrer Immobilie nicht ausreichend berücksichtigt wurden.
Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden.
Sie müssen objektive Mängel anführen, die den tatsächlichen Wert mindern (z. B. Feuchtigkeitsschäden, Lärmbelastung).
Ein privates Verkehrswertgutachten kann als Beleg für einen niedrigeren tatsächlichen Wert dienen.
Plattformen wie Valuora können eine aktuelle Marktwertschätzung liefern, um die Plausibilität des behördlichen Wertes zu prüfen.
Die Anfechtung ist der einzige Weg, um eine Korrektur des von den Behörden ermittelten Wertes zu erreichen.
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Abweichung zwischen Grundsteuerwert und Marktwert (Verkehrswert)
Es ist wichtig zu verstehen, dass der Wert aus der Hausbewertung vom Katasteramt (der Grundsteuerwert) absichtlich niedriger liegt als der tatsächliche Marktwert (Verkehrswert), den Sie beispielsweise über Valuora ermitteln würden. Der Gesetzgeber sieht vor, dass der Grundsteuerwert nur eine Basis für die Besteuerung darstellt und den tatsächlichen Verkaufspreis nicht abbilden muss.
Der Grundsteuerwert dient ausschließlich steuerlichen Zwecken und folgt speziellen, vereinfachten Berechnungsvorschriften.
Der Marktwert (Verkehrswert) basiert auf aktuellen Transaktionspreisen und der Zahlungsbereitschaft von Käufern.
Individuelle wertmindernde Umstände werden im behördlichen Massenverfahren oft nicht berücksichtigt.
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Die Kenntnis des realen Marktwerts ist daher entscheidend, um die Plausibilität des behördlichen Grundsteuerwerts einschätzen und gegebenenfalls Einspruch einlegen zu können.
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Häufig gestellte Fragen
Was passiert, wenn ich die Feststellungserklärung nicht abgebe?
Das Finanzamt wird den Wert schätzen (oft zu Ungunsten des Eigentümers) und ein Zwangsgeld androhen.
Ist die Bewertung des Katasteramts gerichtsfest?
Der Grundsteuerwertbescheid ist ein Verwaltungsakt, der durch Einspruch und Klage angefochten werden kann.
Kann ich meine eigene Hausbewertung an das Katasteramt schicken?
Sie können diese dem Finanzamt im Einspruchsverfahren vorlegen, um Ihren niedrigeren Wert zu belegen.
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