Bodenrichtwert & Immobilienwert Zusammenhang erklärt

Die Rolle des Bodenrichtwerts im Immobilienwert

Der Bodenrichtwert ist nicht der finale Verkaufspreis, sondern der amtlich festgelegte, durchschnittliche Lagewert des Bodens pro Quadratmeter in einer bestimmten Zone. Er schlägt sich direkt auf den Immobilienwert nieder, indem er die Basis für die Berechnung des Bodenwerts (reiner Grundstückswert) liefert. Dieser Bodenwert ist ein fundamentaler Bestandteil jeder vollständigen Immobilienbewertung. Insbesondere im Sachwertverfahren, das oft bei selbst genutzten Immobilien angewandt wird, wird der Bodenwert (errechnet aus Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche) zum Gebäudewert addiert, um den Gesamt Immobilienwert zu bestimmen. Ein höherer Bodenrichtwert bedeutet automatisch einen höheren Bodenwert und somit einen steigenden Gesamtwert der Immobilie.

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Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert

Obwohl der Bodenrichtwert ein wichtiger Anhaltspunkt ist, um den Immobilienwert abzuschätzen, ist er nicht identisch mit dem tatsächlichen Marktwert, dem sogenannten Verkehrswert. Der Richtwert ist ein statistischer Durchschnittswert, der auf Verkäufen unbebauter Grundstücke einer Richtwertzone basiert. Er berücksichtigt dabei keine individuellen Eigenschaften Ihres spezifischen Grundstücks, wie etwa:

• Besondere Form oder Größe (z.B. ein ungünstiger Zuschnitt).

• Individuelle Mängel (z.B. Altlasten, extreme Lärmbelastung).

Der Verkehrswert hingegen ist der tatsächlich erzielbare Preis und bezieht alle objektspezifischen Merkmale mit ein. Der Bodenrichtwert dient Gutachtern und digitalen Tools (wie Valuora) als neutraler Startpunkt, der jedoch durch Zu- oder Abschläge an die individuellen Gegebenheiten angepasst werden muss.

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Der Bodenwert als Faktor im Immobilienwert

Der Einfluss des Bodenrichtwerts auf den Immobilienwert ist am stärksten spürbar über die Berechnung des Bodenwerts. Die Formel zur Ermittlung des reinen Bodenwerts ist relativ einfach: Bodenrichtwert (€/m²) multipliziert mit der Grundstücksfläche (m²). Dieses Ergebnis, der Bodenwert, wird in fast allen Wertermittlungsverfahren als eigenständige und nicht abschreibbare Größe behandelt.

• Nicht abschreibbar: Im Gegensatz zum Gebäude verliert der Bodenwert nicht über die Zeit an Wert.

• Standortabhängigkeit: In sehr begehrten Lagen macht der Bodenwert den Großteil des gesamten Immobilienwerts aus.

Es ist daher essentiell, den aktuellen Bodenrichtwert zu kennen, um die Wertentwicklung realistisch einschätzen zu können. Valuora integriert diese offiziellen Daten in seine KI-Analyse, um Ihnen eine schnelle, realistische und transparente Schätzung zu bieten.

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Häufig gestellte Fragen

Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Er wird von den amtlichen Gutachterausschüssen der Kommunen und Länder festgelegt.

Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?

In der Regel wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag neu ermittelt.

Ist der Bodenrichtwert für die Grundsteuer relevant?

Ja, der Bodenrichtwert ist eine zentrale Grundlage für die Berechnung der neuen Grundsteuer in Deutschland.

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