Erfahren Sie, welche standardisierten Methoden das Finanzamt nutzt, um den Immobilienwert für Steuerzwecke zu berechnen, und wie Sie diesen Wert prüfen können.
Wie ermittelt Finanzamt Immobilienwert?
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Wie ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert?
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WIE IMMOBILIENWERT
Max Daniel Vieira
11/19/2025
Die standardisierten Methoden zur Ermittlung des Immobilienwerts
Um den Immobilienwert für die Erbschafts oder Schenkungsteuer zu ermitteln, greift das Finanzamt auf drei gesetzlich verankerte, standardisierte Methoden zurück. Die Anwendung richtet sich nach der Art der Immobilie. Für Standardobjekte wie Ein und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen wird das Vergleichswertverfahren bevorzugt. Dieses stützt sich auf tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Immobilien. Bei vermieteten Objekten kommt das Ertragswertverfahren zum Tragen, das sich primär nach den erzielbaren Mieteinnahmen richtet. Das Sachwertverfahren ist die dritte Option und wird nur bei Spezialimmobilien oder mangelnden Vergleichsdaten genutzt, indem Baukosten und Bodenwert addiert werden.
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Warum weicht der ermittelte Immobilienwert oft vom Marktwert ab?
Der vom Finanzamt ermittelte Immobilienwert dient als Basis für die Steuerberechnung. Er weicht jedoch häufig vom tatsächlichen Marktwert ab, da das Finanzamt Pauschalen und allgemeine Daten verwendet, die die spezifischen Merkmale Ihrer Immobilie in der Regel nicht berücksichtigen.
Vernachlässigung individueller Mängel: Schäden, Renovierungsbedarf oder Bauschäden werden oft nicht in Abzug gebracht.
Pauschale Datengrundlage: Die Vergleichswerte des Finanzamtes sind nicht so detailliert und aktuell wie die von privaten Gutachtern.
Ignorierte Belastungen: Besondere Rechte oder Belastungen der Immobilie (z. B. ein eingetragenes Wohnrecht) können zu wenig beachtet werden.
Fehlende Flexibilität: Die starren Bewertungsvorschriften erlauben kaum eine Anpassung an extreme lokale Marktentwicklungen.
Daher ist es für Steuerpflichtige oft ratsam, den vom Finanzamt ermittelten Immobilienwert kritisch zu hinterfragen und gegebenenfalls Einspruch einzulegen, um eine überhöhte Steuerlast zu vermeiden.
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Wie Sie den vom Finanzamt ermittelten Immobilienwert korrigieren
Wenn das Finanzamt den Immobilienwert zu hoch angesetzt hat, erlaubt Ihnen das Gesetz, einen niedrigeren tatsächlichen Marktwert nachzuweisen. Dies ist Ihr wichtigstes Instrument zur Steuerminderung.
Der stärkste Nachweis ist ein Verkehrswertgutachten, erstellt durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Alternativ kann ein tatsächlicher Kaufpreis aus einem fremdüblichen Verkauf dienen, der kurz vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde.
Das Gutachten muss alle wertmindernden Faktoren detailliert und nachvollziehbar belegen, welche die Behörde in ihrer Berechnung ignoriert hat.
Die erste, schnelle Prüfung der Plausibilität des behördlichen Wertes gelingt Ihnen kostenlos mit einer Marktwertschätzung durch Valuora.
Bevor Sie die vollen Kosten für ein aufwendiges Gutachten tragen, verschafft Ihnen Valuora die notwendige Klarheit. Unser KI-gestütztes System ermittelt in weniger als 3 Minuten einen präzisen, aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Deutschland. Dies hilft Ihnen, die Differenz zum Wert des Finanzamtes zu erkennen und fundiert über einen Einspruch zu entscheiden.
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Häufig gestellte Fragen
Kann das Finanzamt mein privates Gutachten ablehnen?
Ja, es wird auf Schlüssigkeit und die Einhaltung der gesetzlichen Bewertungsregeln geprüft.
Wofür ist der Grundbesitzwert wichtig?
Er dient als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und war relevant für die alte Grundsteuer.
Was passiert, wenn der Marktwert unter dem Finanzamtswert liegt?
Sie können dann einen niedrigeren Wert nachweisen, um die Steuerlast zu senken.
Ihr Zuhause ist einzigartig sein Wert auch.
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