Verkehrswert ermitteln: So arbeitet ein Gutachter

Die Grundlage der Verkehrswertermittlung und das Vergleichswertverfahren

Bevor ein Immobiliengutachter den Verkehrswert einer Immobilie ermittelt, führt er eine umfassende Datensammlung und Objektanalyse durch. Er prüft alle relevanten Unterlagen (Grundbuch, Pläne, Baulasten) und besichtigt das Objekt, um den Zustand, eventuelle Mängel und die genaue Lage (Mikrolage) festzustellen. Das am häufigsten angewandte Verfahren für selbst genutzte Wohnimmobilien ist das Vergleichswertverfahren. Dieses Verfahren zieht die tatsächlich erzielten Kaufpreise ähnlicher Objekte (Vergleichsobjekte) heran, die in jüngster Vergangenheit in der näheren Umgebung verkauft wurden. Die Preise werden dann in Bezug auf Unterschiede in Größe, Alter, Zustand und Ausstattung an das zu bewertende Objekt angepasst.

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Sachwertverfahren und die Ermittlung des Gebäudewerts

Das Sachwertverfahren wird vor allem angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichsobjekte verfügbar sind oder bei Neubauten. Es beantwortet die Frage, wie viel es kosten würde, die Immobilie heute neu zu bauen.

• Bodenwertermittlung: Der Gutachter ermittelt den Bodenwert (Preis des Grundstücks) separat, oft anhand des Bodenrichtwerts, da dieser Wert nicht abgeschrieben wird.

• Herstellungskosten des Gebäudes: Die Gebäudeherstellungskosten werden auf Basis aktueller Baukostenkennwerte (Normalherstellungskosten) für den Gebäudetyp ermittelt.

• Altersminderung: Von den Herstellungskosten wird ein Abschlag für das Alter und die Abnutzung des Gebäudes (technische Wertminderung) vorgenommen.

• Sachwert: Die Summe aus dem so ermittelten Zeitwert des Gebäudes und dem Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert der Immobilie, der dann an die Marktlage angepasst wird.

Die Herausforderung liegt hier in der präzisen Festlegung der Altersminderung und der Anpassung an die aktuelle Marktnachfrage.

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Ertragswertverfahren und die Kapitalisierung der Erträge

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, die zur Vermietung oder Verpachtung dient (z. B. Mehrfamilienhäuser). Bei dieser Methode steht der zukünftige Ertrag im Vordergrund, den die Immobilie voraussichtlich abwerfen wird.

• Ermittlung des Reinertrags: Der Gutachter schätzt die jährliche Roherträge (ortsübliche Miete) und zieht davon die Bewirtschaftungskosten ab, um den jährlichen Reinertrag zu erhalten.

• Bodenwertverzinsung: Ein Teil des Reinertrags wird als Verzinsung des nicht abschreibbaren Bodenwerts abgezogen.

• Kapitalisierung des Ertrags: Der verbleibende Betrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit einem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, um den Ertragswert zu berechnen.

• Gesamtwert: Der Ertragswert wird mit dem Bodenwert addiert, um den endgültigen Verkehrswert nach diesem Verfahren zu erhalten.

Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Wert, den ein kapitalmarktorientierter Investor realistischerweise für die Immobilie zahlen würde.

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Häufig gestellte Fragen

Muss der Immobiliengutachter alle drei Verfahren anwenden?

Nein, der Gutachter wählt das geeignetste Verfahren basierend auf dem Immobilientyp und der Datenlage aus.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Verkehrswertermittlung?

Der Bodenrichtwert dient als wichtige Basis zur Ermittlung des Bodenwerts in allen Verfahren.

Was bedeutet "Verkehrswert" rechtlich?

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).

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