Wie berechnet man den Immobilienwert? Anleitung 2025

Das Vergleichswertverfahren: Die Basis der Wertermittlung

Das Vergleichswertverfahren ist die am häufigsten angewendete und intuitivste Methode, um den Immobilienwert zu berechnen. Es orientiert sich am Prinzip von Angebot und Nachfrage und spiegelt den aktuellen Markt am besten wider. Bei dieser Methode wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte ermittelt. Dazu werden vergleichbare Immobilien in derselben oder einer ähnlichen Lage herangezogen, die kürzlich verkauft wurden. Wichtig ist dabei, dass die Vergleichsobjekte in Art, Größe, Zustand und Ausstattung möglichst übereinstimmen. Liegen Abweichungen vor, müssen Zu oder Abschläge vorgenommen werden. Dieses Verfahren eignet sich hervorragend für standardisierte Immobilien wie Eigentumswohnungen sowie Ein und Zweifamilienhäuser, da hier genügend Vergleichstransaktionen auf dem Markt existieren.

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Das Ertragswertverfahren: Wert für Vermieter und Investoren

Das Ertragswertverfahren wird primär zur Berechnung des Immobilienwerts von vermieteten Objekten oder Gewerbeimmobilien verwendet. Im Fokus dieser Methode steht nicht der bauliche Wert, sondern die Rendite und der Ertrag, den das Objekt in Zukunft voraussichtlich erwirtschaften wird.

• Einnahmen im Fokus: Die Berechnung basiert auf den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, den sogenannten Rein Roherträgen.

• Abzug der Kosten: Von diesen Einnahmen werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen.

• Kapitalisierung: Der verbleibende Wert wird dann über einen festgelegten Zeitraum mithilfe eines Kapitalisierungszinssatzes (Vervielfältiger) auf den Bewertungsstichtag hochgerechnet.

• Bodenwert: Der Bodenwert wird gesondert berechnet und am Ende dem kapitalisierten Ertragswert hinzugefügt.

Dieses Verfahren ist essenziell für Kapitalanleger und alle, die eine Immobilie als Investment betrachten, da es den Wert auf Basis des tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzens berechnet.

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Das Sachwertverfahren: Berechnung bei fehlenden Vergleichswerten

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel nur dann zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen oder die Immobilie eine besondere Nutzung aufweist, die eine Ertragsberechnung schwierig macht. Ziel ist es, den Immobilienwert über die Herstellungskosten und den Bodenwert zu berechnen.

• Bodenwert: Zuerst wird der Wert des Grundstücks anhand des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche ermittelt.

• Gebäudesachwert: Dann werden die Kosten für die Neuerrichtung des Gebäudes (die Regelherstellungskosten) berechnet.

• Altersminderung: Von diesen Neubaukosten wird eine Wertminderung aufgrund des Alters und des Zustands der Immobilie abgezogen.

• Marktanpassung: Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird am Ende noch durch einen sogenannten Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) an die aktuelle lokale Marktlage angepasst.

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Häufig gestellte Fragen

Welche Methode ist die genaueste zur Immobilienwert Berechnung?

Das Vergleichswertverfahren gilt als die Methode, die den tatsächlichen Marktwert am besten widerspiegelt, wenn genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Ist der ermittelte Immobilienwert bindend?

Nein, der Wert ist eine Schätzung. Der tatsächliche Verkaufspreis hängt immer von der Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer ab.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?

Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert. Der Beleihungswert ist der Wert, den Banken als langfristig stabilen Wert für die Kreditvergabe ansetzen.

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