Entdecken Sie, welche Methoden Banken zur Berechnung des Immobilienwerts in Deutschland anwenden, um die Beleihbarkeit Ihrer Immobilie zu bestimmen transparent und verständlich erklärt.
Wie Berechnen Banken den Immobilienwert
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Wie Berechnen Banken den Immobilienwert? Klar erklärt!
So ermitteln Banken den Immobilienwert für Kredite Beleihungswert, Verfahren & Sicherheitsabschläge das solltest du wissen!
WIE IMMOBILIENWERT
Max Daniel Vieira
11/19/2025
Die Verfahren zur Immobilienwert-Berechnung
Um den Beleihungswert zu bestimmen, der für Ihre Finanzierung relevant ist, nutzen Banken standardisierte, gesetzlich geregelte Verfahren. Diese Methodik, die festlegt, wie Banken den Immobilienwert berechnen, ist konservativer als eine einfache Marktschätzung, da sie ein langfristiges Risiko absichern muss. Banken in Deutschland greifen primär auf das Vergleichswertverfahren für typische Wohnobjekte, das Ertragswertverfahren für Mieteinnahmen generierende Objekte und das Sachwertverfahren für individuelle Immobilien zurück. Jedes dieser Verfahren liefert einen objektiven Wert auf Basis verschiedener Faktoren, wie erzielten Verkaufspreisen, potenziellen Mieteinnahmen oder den Wiederherstellungskosten der Bausubstanz. Die Wahl der Methode hängt von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab, um eine rechtssichere Grundlage für die Kreditvergabe zu gewährleisten.
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Was beeinflusst die Immobilienwert Berechnung?
Bei der Berechnung des Immobilienwerts durch die Bank spielen zahlreiche, teils sehr detaillierte Faktoren eine Rolle, die weit über die reine Größe oder den Zustand hinausgehen.
Ein detaillierter Blick auf die Immobilie ist unerlässlich:
Die Mikrolage (direktes Umfeld, Infrastruktur, Lärmbelastung) ist oft wichtiger als die Stadt selbst.
Baulicher Zustand und Modernisierungen, insbesondere die Energieeffizienz, haben einen großen Einfluss.
Zudem wird die rechtliche und wirtschaftliche Situation geprüft:
Ist das Baurecht gesichert und liegen alle Genehmigungen vor?
Wie ist die aktuelle Marktentwicklung in dieser spezifischen Region?
Diese sorgfältige Analyse dient der Bank dazu, den langfristigen und nachhaltigen Beleihungswert zu ermitteln, der als Basis für Ihr Darlehen dient.
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Der Weg zum bankinternen Immobilienwert
Der Prozess, der festlegt, wie Banken den Immobilienwert berechnen, ist mehrstufig und dient der Risikominderung. Er beginnt lange, bevor das formelle Gutachten erstellt wird.
Sichtung der Dokumente und Vorkalkulation: Zunächst sichten die Sachverständigen der Bank die eingereichten Unterlagen (z. B. Grundbuchauszüge, Baupläne). Anhand dieser und unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten und regionalen Daten wird eine vorläufige Schätzung nach den konservativen Maßstäben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) vorgenommen. Dies stellt sicher, dass nur nachhaltige Werte berücksichtigt werden.
Besichtigung und finale Wertermittlung: Anschließend erfolgt in vielen Fällen eine Besichtigung vor Ort durch einen Gutachter. Hier wird der tatsächliche Zustand und die Qualität der Ausstattung überprüft, um die digitalen Daten zu validieren. Der endgültig festgesetzte Wert ist der Beleihungswert, der in der Regel 10 % bis 30 % unter dem aktuellen Verkehrswert liegt.
Der Sicherheitsabschlag: Der Unterschied zwischen Markt- und Beleihungswert ist der sogenannte Sicherheitsabschlag. Er dient der Bank als Puffer gegen mögliche Marktvolatilität oder Wertverluste über die lange Laufzeit des Kredits.
Dieser mehrstufige Ansatz stellt sicher, dass der ermittelte Beleihungswert das tatsächliche Risiko für die Bank präzise widerspiegelt, was letztendlich auch die Höhe des Kredites für Sie als Darlehensnehmer bestimmt. Für eine schnelle, unverbindliche und erste Marktwert Orientierung können digitale Tools wie Valuora hilfreich sein, bevor Sie den formalen Bankprozess starten.
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Häufig gestellte Fragen
Verwenden Banken den Verkehrswert oder den Beleihungswert?
Banken verwenden primär den Beleihungswert, der konservativer ist und als langfristig nachhaltiger Wert zur Risikominderung dient.
Wie lange dauert die Wertermittlung durch die Bank?
Je nach Komplexität und Auslastung der Gutachter dauert der formelle Prozess oft zwischen einer und vier Wochen nach Einreichung aller Dokumente.
Kann ich das Bankgutachten anfechten?
Das ist schwierig, da Bankgutachten internen Richtlinien folgen; Sie können jedoch ein eigenes, unabhängiges Gutachten vorlegen.
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