Wohnung verkaufen Muss ich Steuern zahlen?

Die Spekulationsfrist und ihre Ausnahmen

Grundsätzlich sind Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie in Deutschland steuerpflichtig, wenn Sie diese innerhalb einer Spekulationsfrist von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußern. Diese Regelung soll verhindern, dass Immobilien kurzfristig zur reinen Gewinnerzielung gekauft werden. Wenn Sie die Wohnung jedoch länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz hatten, ist der Verkaufsgewinn in der Regel komplett steuerfrei. Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme von dieser Frist: Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls selbst wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.

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Wann der Verkauf steuerfrei bleibt die 10 Jahres Frist

Die einfachste und häufigste Methode, um die Steuerpflicht zu vermeiden, ist das Einhalten der zehnjährigen Spekulationsfrist. Die Frist beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und endet mit der notariellen Beurkundung des Verkaufsvertrages.

• Frist eingehalten: Der Gewinn ist steuerfrei. Die Veräußerung fällt nicht unter die Einkommensteuer.

• Frist nicht eingehalten: Der Gewinn muss als privates Veräußerungsgeschäft mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Die steuerliche Situation ist ein wichtiger Faktor, der den tatsächlichen Nettoerlös beeinflusst, weshalb Sie diesen Punkt frühzeitig klären sollten, bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen.

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Wie die Steuerlast berechnet wird und was abzugsfähig ist

Wenn Sie die Frist nicht einhalten und die Wohnung nicht selbst genutzt haben, müssen Sie Steuern zahlen. Die Berechnung erfolgt auf Basis des Veräußerungsgewinns, der sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Werbungskosten ergibt.

• Abzugsfähige Kosten: Dazu gehören die Maklerprovision, die Notar- und Gerichtskosten des ursprünglichen Kaufs, Kosten für Wertermittlungen (wie die von Valuora) sowie Modernisierungskosten (aber keine reinen Erhaltungskosten).

• Steuerbelastung: Der Gewinn wird zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der bis zu 45% betragen kann.

Lassen Sie sich im Zweifelsfall steuerlich beraten, um Ihre Steuerlast korrekt zu berechnen und alle Abzugsmöglichkeiten auszuschöpfen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten.

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Häufig gestellte Fragen

Gibt es einen Freibetrag bei der Spekulationssteuer?

Nein, für Immobilienverkäufe gibt es keinen spezifischen Freibetrag. Der Gewinn ist voll steuerpflichtig.

Wann gilt eine Wohnung als "selbst genutzt"?

Wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den zwei Kalenderjahren davor ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Muss ich den Gewinn auch versteuern, wenn ich ihn reinvestiere?

Nein, in Deutschland gibt es keine Reinvestitionsklausel, die Sie von der Spekulationssteuer befreit.

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