Hausverkauf: Steuern berechnen Das musst du wissen!

Wann ist mein Hausverkauf steuerfrei in Deutschland?

Die wichtigste Frage vor der Berechnung der Steuern beim Hausverkauf ist, ob überhaupt eine Steuer anfällt, denn in Deutschland kann ein Verkauf auch bei hohem Gewinn steuerfrei sein. Dies tritt in zwei Hauptfällen ein: Entweder wurde Ihre Immobilie für die gesamte Dauer zwischen dem notariellen Kaufdatum und dem notariellen Verkaufsdatum länger als 10 Jahre durchgehend vermietet oder fremdgenutzt, womit die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen ist. Alternativ gilt der Verkauf ebenfalls als steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt haben die sogenannte Eigennutzung. Nur wenn diese Fristen unterschritten werden und Sie einen Gewinn erzielen, wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Die genaue Wertermittlung Ihrer Immobilie durch Valuora kann dabei helfen, den erwarteten Verkaufspreis zu bestimmen und so die steuerliche Relevanz des Gewinns frühzeitig einzuschätzen.

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Wie berechne ich den steuerpflichtigen Gewinn beim Hausverkauf?

Die Spekulationssteuer wird nicht auf den gesamten Verkaufspreis fällig, sondern nur auf den realisierten Gewinn. Der steuerpflichtige Gewinn ist die zentrale Basis für die Berechnung der Steuern beim Hausverkauf und ergibt sich grob aus dieser Gleichung:

• Minus Anschaffungskosten: Der ursprüngliche Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar).

• Minus Veräußerungskosten: Maklercourtage, Notarkosten für den Verkauf, Kosten für Wertgutachten oder Energieausweis.

Nur der reine Erlös (Gewinn) nach Abzug dieser Posten wird versteuert. Wurde die Immobilie vermietet, müssen Sie zudem die in Anspruch genommene Abschreibung (AfA), die Sie steuermindernd geltend gemacht haben, dem Gewinn wieder hinzurechnen. Nur wenn der Gewinn über der Freigrenze (derzeit 600 Euro pro Jahr) liegt, wird er überhaupt steuerpflichtig.

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Wie berechne ich die Höhe der Spekulationssteuer auf meinen Gewinn?

Die Höhe der Spekulationssteuer lässt sich nicht pauschal beziffern, da sie Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz entspricht.

• Gewinn addieren: Der steuerpflichtige Gewinn aus dem Hausverkauf wird zu Ihrem übrigen zu versteuernden Jahreseinkommen addiert.

• Steuersatz anwenden: Der Gesamtbetrag wird dann mit Ihrem individuellen, progressiven Einkommensteuersatz versteuert (derzeit zwischen ca. 14 % und 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).

Da der Gewinn Ihr Einkommen erhöhen kann, kann sich auch Ihr Steuersatz erhöhen. Hier ist die Konsultation eines Steuerberaters unerlässlich. Valuora liefert Ihnen aber die wichtige Basis für die Berechnung: den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie, der den erwarteten Verkaufspreis und somit den potenziellen Gewinn definiert. Mit diesem Wissen können Sie frühzeitig planen, wie viel Steuern beim Hausverkauf tatsächlich auf Sie zukommen.

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Häufig gestellte Fragen

Zählt das Kaufdatum oder der Einzug für die Spekulationsfrist?

Entscheidend für den Beginn der Spekulationsfrist ist das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?

Es zählt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. War die 10-Jahres-Frist bei ihm abgelaufen oder hat er die Immobilie selbst genutzt, fällt keine Steuer an.

Was ist die Drei Objekt Grenze?

Wer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft, wird als gewerblicher Händler eingestuft und zahlt Gewerbesteuer, unabhängig von der Spekulationsfrist.

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