Gewerbeimmobilie auf Erbpacht richtig bewerten

Die Besonderheiten des Erbbaurechts in der Bewertung

Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie auf Erbpachtgrundstück erfordert spezielle Verfahren, da Gebäude und Boden getrennt betrachtet werden. Der Erwerber erwirbt nicht das Grundstück, sondern lediglich das Nutzungsrecht für eine vereinbarte Zeit (Erbbaurecht). Der Wert der Immobilie ist untrennbar mit der Restlaufzeit des Pachtvertrages verbunden. Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer ist der Wert, da das Gebäude am Ende der Laufzeit an den Grundstückseigentümer fällt. Dieser Dualismus macht die Wertermittlung komplexer als beim Volleigentum.

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Die Schlüsselrolle von Pachtzins und Vertragslaufzeit

Die zwei wichtigsten Faktoren, die den Wert des Erbbaurechts direkt beeinflussen, sind der jährliche Pachtzins (Erbbauzins) und die Restlaufzeit des Vertrages.

• Pachtzins als Belastung: Ein hoher, jährlich zu zahlender Pachtzins mindert den Wert des Erbbaurechts, da er eine dauerhafte Belastung der Rentabilität darstellt.

• Restlaufzeit: Die Laufzeit ist ein entscheidender Risikofaktor. Sie bestimmt, wie lange der Käufer die Immobilie noch wirtschaftlich nutzen kann, und beeinflusst die Finanzierungsmöglichkeiten.

• Mietvertrags Synchronisation: Die Mietverträge der Gewerbeflächen müssen mit der Restlaufzeit des Erbbaurechts abgeglichen werden, um die Ertragssicherheit zu gewährleisten.

Um eine Gewerbeimmobilie auf Erbpachtgrundstück bewerten zu können, muss der Barwert der zukünftigen Pachtzinszahlungen vom Gesamtwert abgezogen werden, um den fairen Preis zu ermitteln.

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Angewandte Verfahren und der Heimfallanspruch

Zur Bewertung einer Gewerbeimmobilie auf Erbpachtgrundstück wird in der Regel das Erbbaurechtsverfahren angewendet. Dieses Verfahren ist eine Modifikation des Ertragswertverfahrens und bewertet den Wert des reinen Erbbaurechts unter Abzug aller Belastungen. Hierbei steht der Wert des Gebäudes im Fokus der Betrachtung, da der Boden dem Pachtgeber gehört.

• Erbbaurechtsverfahren: Dieses Spezialverfahren ermittelt den Wert des Nutzungsrechts am Grundstück für die verbleibende Vertragslaufzeit.

• Heimfallanspruch: Dies ist das Recht des Grundstückseigentümers, die Immobilie am Ende der Laufzeit (oder bei Vertragsverletzung) zurückzufordern.

• Entschädigungshöhe: Der Erbbaurechtsnehmer erhält beim Heimfall eine gesetzlich verankerte Entschädigung, die mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes betragen muss.

Der Gutachter muss diese vertraglich und gesetzlich geregelten Ansprüche im Rahmen der Bewertung sorgfältig berücksichtigen. Dies ist unerlässlich für eine korrekte und marktgerechte Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie auf Erbpachtgrundstück.

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Häufig gestellte Fragen

Was ist der Heimfallanspruch?

Das Recht des Grundstückseigentümers, die Immobilie am Ende der Laufzeit (oder bei Vertragsverletzung) gegen Entschädigung zurückzufordern.

Wie wirken sich Erhöhungen des Pachtzinses aus?

Eine mögliche Pachtzinserhöhung (oft vertraglich vereinbart) wird als höheres Risiko eingestuft und mindert den aktuellen Verkehrswert.

Ist das Erbbaurecht beleihbar?

Ja, aber Banken sind oft zurückhaltender und berücksichtigen die Restlaufzeit stark bei der Beleihungswertermittlung.

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