Geerbtes Haus verkaufen Steuern sparen & richtig handeln!

Die rechtlichen Grundlagen: Erbschein und Grundbuchberichtigung

Der Verkauf einer geerbten Immobilie beginnt mit der Klärung der Eigentumsverhältnisse. Um handlungsfähig zu sein, benötigen Sie zunächst einen Erbschein, es sei denn, Sie können sich durch ein notarielles Testament als Erbe ausweisen. Nach Erhalt des Erbscheins muss die Grundbuchberichtigung erfolgen. Sie haben hierfür in der Regel zwei Jahre Zeit, um die Umschreibung auf Ihren Namen (oder die Namen der Erbengemeinschaft) kostenfrei vorzunehmen. Die Immobilie kann nur dann rechtssicher verkauft und übertragen werden, wenn die neuen Eigentümer korrekt im Grundbuch eingetragen sind. Bei einer Erbengemeinschaft gilt: Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag beim Notar gemeinsam unterzeichnen.

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Steuern beim Verkauf: Die Spekulationsfrist als Knackpunkt

Beim Verkauf eines geerbten Hauses fallen zwei Arten von Steuern an: die bereits beglichene Erbschaftsteuer (die nichts mit dem Verkauf zu tun hat) und die potenziell anfallende Spekulationssteuer. Die Spekulationsfrist beträgt in Deutschland zehn Jahre ab dem ursprünglichen Kaufdatum der Immobilie durch den Erblasser. Diese Frist wird nicht durch den Erbfall unterbrochen. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn:

• Die 10 Jahres Frist seit dem Kauf durch den Erblasser abgelaufen ist.

• Eigennutzung: Der Erblasser oder Sie als Erbe die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.

Prüfen Sie diesen Punkt sorgfältig, da die Spekulationssteuer bei Nichteinhaltung sehr hoch sein kann.

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Den realen Marktwert bestimmen und emotional richtig verkaufen

Ein geerbtes Haus verkaufen ist oft auch eine emotionale Herausforderung. Es ist entscheidend, den Marktwert objektiv und realistisch zu bestimmen, insbesondere wenn mehrere Erben an dem Verkauf beteiligt sind, um eine gerechte Aufteilung des Erlöses zu gewährleisten. Hierbei sollten emotionale Anhaftungen keine Rolle spielen.

• Objektive Wertermittlung: Nutzen Sie eine professionelle Online Bewertung, die aktuelle Vergleichswerte, den Zustand und die Lage analysiert, um den optimalen Preis zu erzielen.

• Vorbereitung: Stellen Sie alle Dokumente (Baupläne, Energieausweis etc.) zusammen. Gerade bei älteren Immobilien fehlen diese oft und müssen neu beantragt werden.

Mit einer kostenlosen Marktwertanalyse durch Valuora erhalten Sie schnell eine neutrale Basis für die Verkaufsverhandlungen. Dies minimiert das Risiko von Verlusten und beschleunigt den gesamten Verkaufsprozess für die Erbengemeinschaft.

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Häufig gestellte Fragen

Wann muss ich die Grundbuchberichtigung beantragen?

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung beim Grundbuchamt kostenfrei. Danach fallen Gebühren an.

Was passiert, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann?

Im schlimmsten Fall kann es zur Teilungsversteigerung kommen, die meist einen deutlich niedrigeren Verkaufserlös erzielt als ein freier Verkauf.

Kann ich die Erbschaftsteuer vom Verkaufserlös abziehen?

Nein. Die Erbschaftsteuer und der Verkauf sind steuerrechtlich getrennte Vorgänge. Die Erbschaftsteuer ist nach dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls zu entrichten.

Ihr Zuhause ist einzigartig sein Wert auch.