Gewerbeimmobilie bewerten mit Pachtgrundstück

Verständnis des Erbbaurechts und der Bewertungsgrundlage

Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie, die auf einem Grundstückspachtvertrag (rechtlich: Erbbaurecht) steht, ist wesentlich komplizierter als die einer Volleigentumsimmobilie. Hier müssen zwei voneinander getrennte Werte betrachtet werden: der Wert des Gebäudes (Erbbaurechtsnehmer) und der Wert des Grundstücks (Erbbaurechtsgeber). Der Gebäudewert wird durch die Restlaufzeit des Pachtvertrages stark beeinflusst. Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer ist der Wert des Gebäudes, da es am Ende der Pachtzeit an den Grundstückseigentümer fällt. Valuora kann zwar primär Volleigentum bewerten, aber das Verständnis dieser zweigeteilten Bewertung ist essenziell für jeden, der eine Gewerbeimmobilie auf einem Grundstückspachtvertrag bewerten möchte.

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Die Rolle des Pachtzinses und der Restlaufzeit

Der jährliche Pachtzins (Erbbauzins) ist eine zentrale Variable. Ein hoher Pachtzins mindert den Wert des Erbbaurechts für den Käufer, da er eine laufende Belastung darstellt.

• Restlaufzeit des Vertrages: Dies ist der entscheidende Faktor. Läuft der Vertrag in Kürze aus, hat die Immobilie nur noch einen geringen Zeitwert. Bei langer Laufzeit (z. B. 80 Jahre) ist der Wert des Erbbaurechts näher am Wert des Volleigentums.

• Mietverhältnisse: Bei Gewerbeimmobilien müssen die langfristigen Mietverträge (z. B. für Büros oder Hallen) mit dem Pachtvertrag synchronisiert werden, da diese die Ertragskraft bestimmen.

Die Bewertungsmethode berücksichtigt diese Belastungen, indem der Barwert der zukünftigen Pachtzahlungen vom Gesamtwert abgezogen wird. Eine fundierte Bewertung liefert Ihnen die notwendige Sicherheit.

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Die Bewertungsmethoden für das Erbbaurecht

Bei der Bewertung einer Gewerbeimmobilie auf einem Grundstückspachtvertrag kommen primär das Ertragswertverfahren und das Erbbaurechtsverfahren zum Einsatz. Das Ertragswertverfahren wird verwendet, um den Gebäudewert zu ermitteln, basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen. Davon wird dann der Barwert der Pachtzinszahlungen subtrahiert.

• Verfahrensweise: Der Wert des reinen Bodens wird separat ermittelt und der Wert des Gebäudes darauf aufbauend bestimmt.

• Verkehrswert: Der endgültige Verkehrswert des Erbbaurechts ist der Wert, den das Objekt unter Berücksichtigung aller Pflichten (Pachtzins, Restlaufzeit) am Markt erzielen würde.

Das Ergebnis ist der Wert des Erbbaurechts selbst also der Wert der Immobilie für den Erbbauberechtigten, wenn er eine Gewerbeimmobilie auf einem Grundstückspachtvertrag bewerten lässt.

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Häufig gestellte Fragen

Ist eine Beleihung von Erbbaurechten schwierig?

Ja, Banken bewerten diese Objekte vorsichtiger aufgrund der begrenzten Laufzeit und des Risikos beim Heimfall.

Was passiert am Ende der Vertragslaufzeit (Heimfall)?

Die Immobilie fällt an den Grundstückseigentümer zurück. Der Erbbaurechtsnehmer erhält meist eine Entschädigung (mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes).

Welche Bewertungsmethode ist die beste für Gewerbeimmobilien auf Pachtland?

Das Ertragswertverfahren ist aufgrund der Fokussierung auf die Mieteinnahmen die gängige und am besten geeignete Methode.

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